เรื่องที่ 14 คำมั่นจะขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และผู้จะขายที่ดินตายก่อน เป็นอย่างไรครับ คำถามจากพี่ปอย บ้านนอนเพลิน เชียงราย

     

วันนี้ PS ThaiLaw.com  ได้รับคำถามนี้ทาง E-mail : Pongrut.ku40@gmail.com  

๐  น้าสิด        ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์      น.บ.ท.64        086-377 9678

๐  พี่น้อย       ทนายปราธูป  ศรีกลับ           น.บ.ท.64        085-146 3778

๐  พี่ชายน้อย  ทนายศักดิ์ชาย  ทุ่งโชคชัย    น.บ.ท.59        061-576 8275

๐  พี่เอก        ทนายขัตติยะ  นวลอนงค์      น.บ.ท.62        096-815 2471

๐  พี่ป้อม       ทนายพันศักดิ์  พัวพันธ์         น.บ.ท.64        084-333 6995

 

จึงช่วยกันเรียบเรียงบทความนี้เป็นความรู้กฎหมายสู่ประชาชน

ทนายสมปราถน์  ฮั่นเจริญ   081-9024557   เห็นว่า

1.คำมั่นในการซื้อขาย ต้องอยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง

2.คำมั่นมีลักษณะเป็นคำเสนอ จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. 360

มาตรา ๔๕๖^[๗]  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา ๓๖๐^[๖]  บทบัญญัติแห่งมาตรา ๑๖๙ วรรคสอง นั้น ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหากว่าขัดกับเจตนาอันผู้เสนอได้แสดง หรือหากว่าก่อนจะสนองรับนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ

ทนายจิราภา  เลิศอริยรังสี   เห็นว่า

          คำมั่นเป็นคำเสนอ ตาม ป.พ.พ. 260 หากผู้รับคำมั่นรู้แล้วว่าผู้ให้คำมั่นถึงแก่ความตายก่อนสนองรับคำมั่น คำมั่นจะขายที่ดินย่อมตกเป็นอันไร้ผล หากสนองรับคำมั่นไป ย่อมไม่เกิดเป็นสัญญาที่จะบังคับกันได้

 

ฎีกา 6515/2538

เดิมที่ดินพิพาทเป็นของป. และค. บุคคลทั้งสองขายที่ดินพิพาทให้แก่ส. และส.ได้ทำสัญญาไว้แก่ป. และค. ตกลงให้ป. และค. กับโจทก์ด้วยมีสิทธิซื้อคืนได้โดยไม่มีกำหนดเวลาต่อมาส. ถึงแก่กรรมตามสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นของส.และโจทก์ไม่ได้สนองรับคำมั่นยังส. ก่อนที่ส.ถึงแก่กรรมและเมื่อส. ถึงแก่กรรมลงโจทก์ก็ทราบแต่ยังตอบรับคำมั่นไปอีกโดยให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของส.ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา360ซึ่งมิให้นำบทบัญญัติมาตรา169วรรคสองมาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายดังนี้คำมั่นว่าจะขายที่ดินพิพาทของส. ย่อมไม่มีผลบังคับจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม

 

ทนายหนูเพียร  สามนต์  090-236-1509 เห็นว่า

1. คำมั่นใจการซื้อขายที่ดินอยู่ในบังคับ ป.พ.พ. 456 วรรคสอง คือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว

2. ส่วนการให้คำมั่นซื้อขายด้วยวาจาไม่ผูกพัน เจ้าของที่ดินผู้ให้คำมั่น เจ้าของที่ดินโอนขายที่ดินให้ผู้อื่นได้โดยชอบ  ฎีกา 7460/2556

 

น้าสิด  ทนายพงศ์รัตน์  รัตนพงศ์   เห็นว่า  คำถามของพี่ปอย บ้านนอนเพลิน  เชียงราย ข้อเท็จจริงคล้ายกับฎีกา  7460/2556  จึงนำฎีกาย่อมาลงไว้แล้วครับ

 

ฎีกาที่ 7460/2556 

แม้ขณะโจทก์ร่วมประสงค์จะขายที่ดินให้ได้แจ้งจำเลยทราบโดยให้จำเลยเป็นผู้มีสิทธิซื้อก่อน ก็เป็นเพียงการเปิดโอกาสให้จำเลยฐานะผู้เช่า ไม่ใช่ข้อผูกมัดว่าโจทก์ร่วมต้องปฏิบัติตาม ทั้งคำมั่นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อเป็นคำมั่นด้วยวาจา จำเลยย่อมไม่อาจบังคับให้โจทก์ร่วมโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยได้ แม้โจทก์ทราบข้อตกลงเช่นนั้น ก็ถือไม่ได้ว่าการโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับโจทก์เป็นไปโดยไม่สุจริต  นิติกรรมการซื้อขายจึงเป็นไปโดยชอบไม่อาจขอให้เพิกถอนได้

         

-PS ThaiLaw  นำเนื้อหามาจากหนังสือ แพ่งพิสดาร เล่ม 2 ของอาจารย์วิเชียร  ดิเรกอุดมศักดิ์

- หากท่านมีปัญหา เกี่ยวกับคดีต้องการปรึกษาทนายความ    กรุณาติดต่อน้าสิด     ที่เบอร์ 086-3779678    หรือ   E-mail: Pongrut.ku40@gmail.com  นะครับ

12-9-58 ข่าว ล่า 2 มือ วางบึ้มหนีกบดานในกัวลาลัมเปอร์ / โพลเชียร์อยู่ต่อ 2 ปี